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        房屋面积的测算

一、 房屋面积测算的一般规定

（一） 房屋面积的定义

房屋建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的外围水不投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

房屋使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。

房屋产权面积：是指产权主依法执行拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记认定。

房屋共有建筑面积：是指产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

（二） 成套房屋面积的有关规定

成套房屋建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有共有建筑面积两部分组成。

1. 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套阳台建筑面积三部分组成。套内房屋使用面积为套内使用空间的面积。

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。

2. 共有共用面积是指为多个产权人共同拥有共同使用的楼梯、过道、公共门厅等以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以及套与公共建筑之间的分隔墙，外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

(三)计算建筑面积的有关规定

1.计算全部建筑面积的范围

a.永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b.房屋内的夹层、插层、技术层、及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

c.穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影计算面积。

d.楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算。

e.房屋平台层上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

f.挑楼，全封闭的阳台，全封闭挑廊，按其外围水平投影面积计算。

g.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

h.与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。

i.房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围 水平投影面积计算。

j.地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。

l.玻璃幕墙等直接作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

m.属永久性建筑有柱（不含独立柱、单排柱）的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算。

n.依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

o.有伸缩缝的房屋，若其与室室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积。

2.计算一半建筑面积的范围

a.与房屋相连有一盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

c.未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e.有顶盖有封闭的永久性的架空通廊按外围水平投影面积的一半计算。

3.不计算房屋面积的范围

a.层高小于2.20m以下的地下室和半地下室等。

b.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱兩篷等。

c.房屋之间无上盖的架空通廊。

d.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f.骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g. 利用引桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。

h.活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i.独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j.与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。

二、分幢分层分单元分户面积的测算

对于整幢为单一权属人的房屋，房屋面积的测算一般是以幢为单位进行的。随着房地产市场的发展，房屋商品化、私有化程度的提高，同栋房内产权呈现多无化;房屋的功能呈现多样化组合，有住宅楼、商住楼也有综合楼。特别是房地产价值的日益提高，对房屋测绘提出了更高的要求。因此，分层分单元分户面积测算在房产测绘工作中将占越来越重要。

（一） 分幢分层分单元分户面积的定义

分幢面积：是指整幢建筑物的建筑面积的总和。

分层面积：是指建筑物某层或某几层的建筑面积的总和。

分单元面积：是指以建筑物某梯或某几个套间为权属单元的建筑面积。

分户面积：是指以套间为权属单元的建筑面积。

（二） 分幢分层分单元分户面积测算的方法

对于简单的房屋建筑面积的测算，一般直接采用手持式测距仪或卷尺实地测量边长，用几何图形法计算房屋建筑面积的;对于的复杂的房屋建筑面积的测算，实地测量边长后，参照原始档案图、建筑设计图和竣工图等资料，绘制出房地产平面图后，再计算房屋建筑面积的。对于分层分单元分户的测算，实行由幢一层一单元一户的顺序分级测量，同时，注意幢层单元户之间的边长和面积的一致。

1. 测量前的准备

a. 测量前应对测量的案件进行查阅，了解资料是否齐全，了解本案是属整幢出图或是分层分单元分户出图，认真查阅报建图、施工图、竣工图等;若有原证，应将原证的图形、尺寸等资料记录在查丈手簿上，丈量时，实地也原证尺寸比较，及时发现错误。

b. 测量前应对测量工作进行检验，以保证测量精度。

2. 进行测量

a. 实地测量是一项技术性要求很强的工作，必须认真细致地进行。

b. 边长测量必须是水平边长的测量。

c. 每边必须独立丈量两次，两次较差必须符合规范的要求，取两次边长的平均值作为边长值。

d. 对于分段测量的边长，每段边长之和与整段测量的边长必须在限差范围内。

e. 实地测量必须依照先整体后局部，先外围后里面，先易后难，先房产后用地的方法有有条不紊地进行。

3. 内业绘图及面积计算

将外业结果绘图，并计算出面积。

三、 共有建筑面积的分摊

（一） 共有建筑面积的分类

1. 不应分摊的共有建筑面积

a. 独立使用的地下室、车棚、车库;

b. 作为人防工程的地下室、避难室（层）;

c. 用作公共休憩、绿化等场所的架空层;

d. 为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积;

e. 建在栋内或栋外与本栋相连，为多栋服务的设备、管理用房;建在栋外，为本栋或多栋服务的设备、管理用房。

2. 应分摊的共有建筑面积

a. 栋内作为公共使用的电梯间、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为本栋服务的公共用房和管理用户的建筑面积。

b. 单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半。以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半。

3. 根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，可以分为以下三大类

整幢共有建筑面积：指为本栋整幢（包括住宅功能、写字楼功能、商场功能等）服务的共有建筑面积。如为整幢服务的配电房、水泵房等。

功能区共有建筑面积：指为本栋某一功能区（如住宅、写字楼、商场等）共有建筑面积。如为商务区服务的专用电梯、楼梯间、大堂等。

本层共有建筑面积：指为本层服务的共有建筑面积。如本层共有走廊等。

（二） 共有建筑面积分摊的原则和方法

1. 共有建筑面积分摊的原则

a. 产权双方有合法的权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定计算分摊;

b. 无权属分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关建筑面积比例进行计算分摊。

2. 共有建筑面积分摊的计算公式

按相关建筑面积比例进行分摊，计算各单元应分摊的面积，按下式计算：

δsi=k•si

其中：k=Σi=1nδsi /Σi=1nsi

式中:

δsi为各户应分摊的共有公用面积

K为分摊比例系数

Σδsi为需分摊的面积

Σsi为参加分摊的各户面积之和

3. 共有建筑面积分摊的方法

a. 住宅楼：住宅楼以幢（梯）单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。

b. 商住楼：

（a） 将幢应分摊的共有建筑面积，根据住宅、商业不同使用功能，按建筑面积比例分摊成住宅和商业两部分。

（b） 住宅部分：将幢摊分给住宅的建筑面积，作为住宅建筑面积的一部分，再加上住宅共有建筑面积的一部分，按住宅各套内建筑面积比例分摊。

（c） 商业部分：先将幢摊分给商业共有建筑面积国，加上商业本身的共有建筑面积，按商业各层套内建筑面积比例分摊至各层，作为各层共有建筑的一部分，加至相应各层本层共有建筑面积内，得到各层总的共有建筑面积，然后，再根据各层各套内建筑面积分摊其相应各层总的共有建筑面积。

（d） 综合楼：多功能综合楼共有建筑面积按各自的功能，按“谁使用谁分摊”，参照商住楼的分摊方法进行分摊。